发布日期：2026-10-18 13:34    点击次数：160

劣币收场良币的开心正在养老阛阓献艺。

一方面，打着“以房养老”“养老补贴”幌子的养老诓骗案频发；另一方面，真确的“以房养老”产物举步维艰。这是面前待业金融阛阓之怪近况。

券商中国记者在调研采访中了解到，信赖版“以房养老”首单之后际遇复制难、推行难，推出逾10年的保障版“以房养老”迄今也不及300单。

住房资产是环球迫切的钞票构成部分，亦然援手老年东说念主生存质料的要道资源。通过机制完善的金融器具鼓励“以房养老”，对于周转万亿级存量住房资产、丰富养老资金开首、引发阛阓活力均兴味深切，但任重说念远。

信赖版“以房养老”：“首单”之后复制难

在老龄化日益加深确当下，不仅存在“养老难”，还存在“养老贵”的问题。与此同期，我国城镇住户家庭资产中住房资产占比跳动60%，但大批房产无法产生正向现款流。

通过信赖方式鼓励“以房养老”，是一种新的探索方针。中共中央、国务院2024年底发布的《对于深化养老处事改进发展的办法》提议，要狂放发展待业金融，其中提到要“拓展养老处事信赖业务”。

本年以来，在场合政府积极推动下，不动产信赖登记在北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市试戳破冰，为信赖版“以房养老”翻开空间。从落地案例来看，以养老、特别需要为绸缪的不动产信赖，从处事高净值东说念主群的器具走进了寻常匹夫家，在养老、特别群体保障等界限展现显赫价值‌。

北京通州区70岁的住户田女士为其40岁的自闭症患者犬子，完成了不动产信赖财产登记办理，成为宇宙首例不动产信赖财产登记试点案例。该不动产信赖将田女士独一房产纳入信赖保护，为其自闭症患者的终生照护提供了褂讪、受保护的经济开首。

又如，在上海，年近80岁的李女士膝下无子女，晚年闲居生存主要依靠侄子看守。李女士名下仅有一套处于出租现象的房产，如安在保障自身晚年生存无虞的同期，将房产妥善传承给侄子，成为李女士亟待措置的艰辛。通过竖立不动产信赖，李女士的多重需求得到了系统性措置。

不外，不动产信赖首单落地后，宽阔际遇“推行艰辛”。据券商中国记者了解，不动产信赖登记虽然措置了不动产看成信赖财产的寂然性问题，完结了“非来回过户”，但在本体操作中按照“来回过户”来实行，导致重迭纳税且税负较重。同期，不动产装入信赖后的纳税义务主体是谁，是托付东说念主、受托东说念主照旧受益东说念主，亦或是信赖自己？面前各地对于该业务的税收多表述为“按摄影应法律法例、税收策略办理”。该隐隐表述亟待更具体的策略办法赐与完善。

一家书托公司财务东说念主员向券商中国记者分析，不动产信赖现在靠近较重的税务背负，主要源自于两方面：

一是产权少顷息的重迭纳税问题。按照现在税务部门对于不动产改造的认定，尚无与信赖竖立关联的“非来回过户”轨制。由于信赖竖立与处置阶段被视为触及两次产权改造，因此均需要交纳产权改造登记对应的契税、印花税等税费。

二是信赖产物的税收身份问题。现在信赖产物无法成为不动产的合手有主体，也无法以信赖产物看成税收身份缴税，因此在信赖竖立、存续、处置阶段，均需按照信赖公司（非信赖产物）进行来回，交纳相应的升值税、房产税、地皮升值税等税费，而公司看成主体适用的税率时常较高。

据记者调研了解，在仍是落地的一些首单案例中，各方对于双重纳税和税收资本较高异议较多，在税负摊派方面尚未造成范围化推行的锻真金不怕火模式。

针对这一痛点，各地取舍不同方式应酬。举例，在北京通州区政府的指点下，由八位关心市民与北京慧众慈善基金会共同出资发起竖立了专项慈善信赖。首期资金专项补贴妥贴条款的北京地区特别需要家庭竖立不动产信赖的契税用度，单户最高资助2万元，通过“政府指点+社会参与”模式，推动信赖轨制向普惠民生界限延迟。

保障版“以房养老”：10年不及300单

相较信赖版“以房养老”，保障版“以房养老”实践探索时分更长。自2015年首款老年东说念主住房反向典质养老保障“幸福房来宝”获批上市销售，迄今已逾10年。但“叫好不叫座”的情况突显。

老年东说念主住房反向典质养老保障可将“千里睡”房产漂流为终生领取的待业金。其操作方式是，领有房屋透顶产权的老年东说念主将其房产典质给保障公司，不竭领有房屋占有、使用、收益和经典质权东说念主同意的处置权，并按照商定条款领取待业金直至身死。老东说念主身死后，保障公司赢得典质房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保障关联用度。

看成一种集中住房、养老和投资甘心的金融改进器具，保障版“以房养老”在全球多个国度得到初步发展，并被视为周转房产价值、补充养老资金开首的迫切器具，如新加坡的屋契回购估量（LBS）已处事超1万户家庭。

在我国，原中国保监会于2014年6月发布《对于开展老年东说念主住房反向典质养老保障试点的携带办法》，开动老年东说念主住房反向典质养老保障试点，试点城市包括北京、上海、广州以及武汉等4个城市。2018年7月31日，该业务负责扩大到宇宙。

2017年，彼时82岁的陈大爷成为上海第一批尝试“以房养老”的老年东说念主之一，通过将房产典质给保障公司，陈大爷毋庸改变住处和生存习尚，从保障公司按时赢得的保障金成为他安享晚年的迫切待业金开首。摄取记者采访时，陈大爷对该模式连连点赞。

不外，历经多年探索，保障版“以房养老”依然未能完结量的冲突。现在批量开展老年东说念主住房反向典质养老保障业务的保障公司仅幸福东说念主寿一家。据最新数据，划定2025年8月底，幸福东说念主寿累计披发待业金跳动1.2亿元，为149户家庭、218名老东说念主的生存经费开首提供遥远保障。

据券商中国记者了解，接头反向典质养老保障的家庭并不少，最终之是以大部分无法完成投保，主要有三点原因：一是年纪不对适，二是屋子不对适，三是投保阻力大。

另外，保障版“以房养老”还有三大施行艰辛：一是“以房养老”神态周期长、业务前期现款流压力较大；二是房价波动风险大，范围化运营将对保障公司偿付工夫和风险管制产生较大压力；三是对于房屋债权的说明，公证遗嘱着力存在被临终前终末一次有法定着力的遗嘱障翳的可能，给处置才能房屋债权的完结带来挑战。

发展机会：亟需顶层设想、多方协同

总的来说，不管是保障版“以房养老”，照旧信赖版“以房养老”，虽然在轨制上取得了“破冰”性推崇，具备了处事凡俗家庭的后劲，但离真确“飞入寻常匹夫家”尚有不小距离。

其中，公众默契不及是一个十分隆起的制约成分，这是一个需要政府部门、金融机构、社区、家庭等各部门共同参与的遥远经过。同期，还需要进一步完善轨制设想，饱读吹增多供给，激动阛阓需求。

中国社科院世界社保接洽中心主任郑秉文以为，老年东说念主住房反向典质虽然是一款小众产物， 但看成养老保障轨制的一个构成部分，它具有两个不成替代的作用：一是对只须一处住所的老年群体增多退休收入开首的不成替代性；二是居家养老的退疗养老方式的不成替代性。在表面上讲，我国住房反向典质的潜在阛阓是存在的，潜在需求是昭着的。

郑秉文建议，针对反向住房典质养老保障试点后果欠安的近况，建议完良策略与立法，参照国外教养，引入担保机制，对承保东说念主提供保障，或对承保东说念主、投保东说念主提供“双向保障”，以裁汰风险，引发阛阓活力。

郑秉文同期建议丰富“以房养老”完结口头。不动产信赖对于措置特别群体养老传承需求有迫切兴味，亦然在现在房地产阛阓低迷情况下周转资产的迫切切入点，建议推行通州已落地的不动产信赖财产登记轨制，为特别群体提供房产隔代传承和养老保障措置决策，并优化关联税收策略，幸免重迭纳税。建议守旧保障房界限的“以房养老”产物改进，在房地产阛阓转换期激活关联需求。

多位信赖行业东说念主士分析以为，从现在不动产信赖试点情况来看，不动产信赖普惠化需买通“登记—税收”策略闭环。其中枢在于摒除重迭纳税与明敬佩托纳税身份，在风险可控的情况下鼓励信赖财产登记配套信赖税制设立，同期驻扎作歹套利，让轨制真确惠及民生。

建议明确可纳入待业金融或普惠型信赖产物的不动产信赖产物种类，制定专项策略配套，幸免双重纳税。

“把房产装入信赖本体上是设立了一种信赖关系，并不是真确的产权改造，因此在处置阶段缴税是比拟合理的，不然存在重迭纳税的问题。”一家书托公司负责东说念主默示，这个问题若是措置，不动产信赖在措置“以房养老”问题上将是一派蓝海。

责编：罗晓霞

排版：刘珺宇

校对：赵燕开云kaiyun.com